L'habitat : indécence & insalubrité 

 Judiciaire
Le contrat de bail fait peser sur chaque partie au contrat, bailleur et locataire, des droits et obligations. Notamment, pour le locataire le droit de jouir d’un logement décent. Par conséquent il revient au bailleur l’obligation de maintenir le niveau de décence de l’habitat.  


Définitions : 

Plusieurs termes peuvent qualifier les défauts de l’habitat :

• L’habitat est considéré comme indigne lorsque les locaux ou l’installation pour des fins d’habitation sont impropres par nature à cet usage. Il expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité aussi bien physique que de santé. 
• L’habitat est insalubre lorsque l’immeuble ou le logement constitue un danger pour la santé des occupants ou des voisins. L’insalubrité est à la compétence des préfets. 
• L’habitat est en péril lorsque l’immeuble menace de ruine. 
• L’habitat est non décent lorsque qu’il n’est pas conforme aux caractéristiques minimales de confort et d’équipement, ainsi qu’aux normes de salubrité et de sécurité définies par décret. Le logement insalubre est toujours non décent. La décence prend également en compte les normes de surface ou de volume.
• L’habitat est qualifié de vétuste du fait de l’usure normal suite à l’usage prolongé de l’habitat par le locataire.  

Procédures : 

Lorsque l’habitat est non décent, le locataire a la possibilité de faire un recours contre son bailleur. 
Au préalable il convient de tenter en priorité un règlement amiable en cas de litige avec votre bailleur. A défaut d’accord, c’est  la Chambre de Proximité du Tribunal Judiciaire qui sera compétente. C’est le juge qui déterminera le cas échéant les travaux nécessaires et le délai d’exécution. Au besoin, il a pouvoir pour contraindre le propriétaire aux obligations de travaux et il peut statuer sur la réduction du prix du loyer, la suppression ou la consignation des loyers et allouer des dommages et intérêts. 

Lorsque l’habitat est insalubre, la compétence est alors aux juridictions administratives. Le locataire doit déclarer les faits en Mairie. En effet, c’est le Préfet qui par arrêté décidera, après une procédure de salubrité auprès des organes compétents, si le logement est insalubre. Le logement peut revêtir deux sortes d’insalubrité : 

• Logement insalubre remédiable : Dans cette hypothèse il revient au propriétaire de remettre le logement en état de salubrité et il a obligation de reloger le locataire le temps des travaux.
• Logement insalubre irrémédiable : Le logement ne peut plus être proposé à l’habitation et il est à la charge du propriétaire de reloger, dans un bien équivalent, le locataire.